adwokatwojcik.com

Nowy Ład w prawie budowlanym?

W ramach nowelizacji prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sejm RP przyjął zmiany, które w swoich założeniach mają usprawnić proces inwestycyjny wolnostojących domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, poprzez prowadzenie budowy bez konieczności uprzedniego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, bez kierownika budowy, jak również dziennika budowy. Wskazany w projekcie ustawy metraż to powierzchnia całkowita, jaką zajmować będzie planowana inwestycja, która liczona będzie po zewnętrznym obrysie ścian, dlatego powierzchnia użytkowa budynku będzie zdecydowanie mniejsza.

Co więcej, kluczowe w kontekście budowy domu niewymagającego pozwolenia na budowę będzie zmieszczenie obszaru jego oddziaływania w całości w granicach działki, na której będzie miał powstać. Kryterium to obecne jest już w treści aktualnie obowiązującego art. 29 ust. 1 pkt. 1 prawa budowlanego. W związku z czym już w obecnym stanie prawnym taka inwestycja nie wymaga wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia z projektem, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Niewątpliwym usprawnieniem procesu inwestycyjnego będzie pozbawienie organu administracji architektoniczno-budowlanej prawa do wniesienia sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia planowanej inwestycji. Zabieg ten otworzy możliwość faktycznego startu inwestycji od razu po dokonaniu zgłoszenia oraz poinformowaniu organów nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia inwestycji, jednakże niezmienne pozostanie, aby planowana inwestycja pozostawała w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku nakładać będzie na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo zauważyć należy, że projekt ustawy nie zawiera zwolnienia od obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w stosunku do projektowania, jak również budowy domów, których powierzchnia zabudowy będzie zamykać się w 70 m2.

Omawiany projekt ustawy wprowadza również szereg ograniczeń między innymi natury architektonicznej określając dopuszczalną ilość kondygnacji inwestycji na maksymalnie dwie, jak również ekonomicznej poprzez wyraźne wprowadzenie limitu wznoszonych budynków do 1 obiektu na każde 500 m2 powierzchni działki oraz przez konieczność prowadzenia budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Tak przeprowadzony zabieg legislacyjny skutkować będzie powstaniem ustawowych obostrzeń uniemożliwiających deweloperom tworzenie całych osiedli małych wolnostojących domów o powierzchni zabudowy do 70 m2.

W związku z tym inwestor chcący wybudować dom bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, zobligowany będzie złożyć w pierwszej kolejności oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że inwestycja prowadzona jest w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkalnych. W sytuacji, gdy zrezygnuje z ustanowienia kierownika budowy zobowiązany będzie do przyjęcia odpowiedzialności wynikającej z pełnienia tej funkcji, a na koniec złożyć oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia. 

Zakładana nowelizacja może przynieść zarówno korzyści w postaci uproszczenia procesu inwestycyjnego domów o powierzchni zabudowy do 70m2, jak również benefity natury ekonomicznej. Jednakże te ostatnie w obecnych realiach odczują jedynie potencjalni inwestorzy dysponujący już własną działką pod zabudowę, gdyż ze względu na ciągle rosnące ceny gruntów, całkowity koszt takiej inwestycji może w wielu przypadkach oscylować na poziomie cen gotowych mieszkań. Co więcej, wyartykułowanie w przepisach prawa budowlanego w konkretnej kolejności stron procesu inwestycyjnego nie było przypadkowe. W pierwszej kolejności jest inwestor, jako pomysłodawca przedsięwzięcia, którego przedstawicielem w trakcie procesu inwestycyjnego jest inspektor nadzoru inwestorskiego. W dalszej kolejności, ale równie ważnymi ogniwami procesu inwestycyjnego są projektant oraz kierownik budowy/robót. Ze względu na obowiązki jakie nakładają na kierownika budowy przepisy prawa budowlanego ważne jest żeby była to osoba posiadająca wykształcenie techniczne oraz uprawnienia w zakresie budownictwa. W związku z tym umożliwienie prowadzenia budowy bez konieczności ustanowienia kierownika budowy może być niepokojące w kontekście braku fachowego nadzoru inwestycji.