Zapewne zdecydowana większość z nas doświadczyła w swoim życiu skutków posiadania sąsiedztwa. Takie oddziaływanie podejmowane przez właściciela sąsiedniej nieruchomości
powodujące skutek w postaci zakłócenia korzystania z nieruchomości, na gruncie prawa cywilnego określone zostało mianem immisji.
Czy immisję może wywoływać wyłącznie sąsiad?
Otóż… nie do końca. Przez sąsiednie nieruchomości określone w art. 144 kodeksu cywilnego należy rozumieć również te grunty, które co prawda nie sąsiadują ze sobą bezpośrednio poprzez
wspólną granice, ale odczuwalne są na nich skutki immisji (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.02.2004 r., sygn. akt: IV CK 454/02).
W praktyce ugruntowany został podział immisji na bezpośrednie i pośrednie. Mianem tych pierwszych określono celowe działania polegające na przekierowywaniu substancji na inne
nieruchomości. Przykładem tego typu działań może być chociażby celowe usytuowanie wylotu rynny w kierunku sąsiedniej nieruchomości, tak aby wody opadowe oprowadzane były na tę
nieruchomość. Z kolei immisjami pośrednimi są skutki uboczne czynności, które podjął właściciel sąsiedniej nieruchomości w obrębie jego własności. W tym przypadku nie występuje celowość działania, jak w przypadku immisji bezpośrednich, ale widoczny skutek działania sąsiada może przybrać formę chociażby hałasu lub dymu albo oddziaływania w sferę psychiki właściciela nieruchomości.
Jak się bronić przed immisjami?
W przypadku doświadczenia immisji istnieje możliwość wystąpienia do sądu z powództwem negatoryjnym o zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, w tym między
innymi podjęcia konkretnych działań, które są konieczne dla przywrócenia do stanu zgodnego z prawem. Ze względu na swój majątkowy charakter roszczenie o zaniechanie immisji wymaga
wskazania w pozwie wartości przedmiotu sporu, jednakże ze względu na istotę sprawy nie w każdej sytuacji wystąpienie immisji będzie wiązało się z powstanie szkody w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Brak regulacji w zakresie granic dopuszczalności immisji powoduje, że każda sprawa wymaga indywidualnego podejścia mając na względzie całokształt okoliczności. Tym samym ocena przeciętnej miary określonej w art. 144 kodeksu cywilnego musi być dokonana z wykorzystaniem obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 roku, II CR 149/85).