W ramach nowelizacji prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Sejm RP przyjął zmiany, które w swoich założeniach mają usprawnić proces inwestycyjny wolnostojących domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, poprzez prowadzenie budowy bez konieczności uprzedniego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, bez kierownika budowy, jak również dziennika budowy. Wskazany w projekcie ustawy metraż to powierzchnia całkowita, jaką zajmować będzie planowana inwestycja, która liczona będzie po zewnętrznym obrysie ścian, dlatego powierzchnia użytkowa budynku będzie zdecydowanie mniejsza.

Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!

Co więcej, kluczowe w kontekście budowy domu niewymagającego pozwolenia na budowę będzie zmieszczenie obszaru jego oddziaływania w całości w granicach działki, na której będzie miał powstać. Kryterium to obecne jest już w treści aktualnie obowiązującego art. 29 ust. 1 pkt. 1 prawa budowlanego. W związku z czym już w obecnym stanie prawnym taka inwestycja nie wymaga wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia z projektem, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Niewątpliwym usprawnieniem procesu inwestycyjnego będzie pozbawienie organu administracji architektoniczno-budowlanej prawa do wniesienia sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia planowanej inwestycji. Zabieg ten otworzy możliwość faktycznego startu inwestycji od razu po dokonaniu zgłoszenia oraz poinformowaniu organów nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia inwestycji, jednakże niezmienne pozostanie, aby planowana inwestycja pozostawała w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku nakładać będzie na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo zauważyć należy, że projekt ustawy nie zawiera zwolnienia od obowiązku stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w stosunku do projektowania, jak również budowy domów, których powierzchnia zabudowy będzie zamykać się w 70 m².

Omawiany projekt ustawy wprowadza również szereg ograniczeń między innymi natury architektonicznej określając dopuszczalną ilość kondygnacji inwestycji na maksymalnie dwie, jak również ekonomicznej poprzez wyraźne wprowadzenie limitu wznoszonych budynków do 1 obiektu na każde 500 m² powierzchni działki oraz przez konieczność prowadzenia budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Tak przeprowadzony zabieg legislacyjny skutkować będzie powstaniem ustawowych obostrzeń uniemożliwiających deweloperom tworzenie całych osiedli małych wolnostojących domów o powierzchni zabudowy do 70 m².

W związku z tym inwestor chcący wybudować dom bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, zobligowany będzie złożyć w pierwszej kolejności oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że inwestycja prowadzona jest w celu zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkalnych. W sytuacji, gdy zrezygnuje z ustanowienia kierownika budowy zobowiązany będzie do przyjęcia odpowiedzialności wynikającej z pełnienia tej funkcji, a na koniec złożyć oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia. 

Zakładana nowelizacja może przynieść zarówno korzyści w postaci uproszczenia procesu inwestycyjnego domów o powierzchni zabudowy do 70m², jak również benefity natury ekonomicznej. Jednakże te ostatnie w obecnych realiach odczują jedynie potencjalni inwestorzy dysponujący już własną działką pod zabudowę, gdyż ze względu na ciągle rosnące ceny gruntów, całkowity koszt takiej inwestycji może w wielu przypadkach oscylować na poziomie cen gotowych mieszkań. Co więcej, wyartykułowanie w przepisach prawa budowlanego w konkretnej kolejności stron procesu inwestycyjnego nie było przypadkowe. W pierwszej kolejności jest inwestor, jako pomysłodawca przedsięwzięcia, którego przedstawicielem w trakcie procesu inwestycyjnego jest inspektor nadzoru inwestorskiego. W dalszej kolejności, ale równie ważnymi ogniwami procesu inwestycyjnego są projektant oraz kierownik budowy/robót. Ze względu na obowiązki jakie nakładają na kierownika budowy przepisy prawa budowlanego ważne jest żeby była to osoba posiadająca wykształcenie techniczne oraz uprawnienia w zakresie budownictwa. W związku z tym umożliwienie prowadzenia budowy bez konieczności ustanowienia kierownika budowy może być niepokojące w kontekście braku fachowego nadzoru inwestycji.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Jeśli potrzebujesz pomocy lub masz pytania dotyczące swojej sytuacji, chętnie pomogę – zapraszam do kontaktu.