Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła szereg zmian w zakresie obejmującym zarówno rozpoczęcie, jak i sam przebieg procesu inwestycyjnego.

Ustawodawca zmienił definicję obszaru odziaływania obiektu określoną w art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Zgodnie z obowiązującą przed nowelizacją ustawy definicją, jako obszar odziaływania obiektu należało rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie, tego terenu.

Zmiana w powyższej definicji wprowadzona na skutek nowelizacji sprowadza się do determinowania obszaru odziaływania obiektu przez przepisy odrębne, które wprowadzają w stosunku do obiektu ograniczenia jedynie w zakresie zabudowy terenu, a nie jak dotychczas ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie terenu.

Celem jaki przyświecał ustawodawcy poprzez powyższy zabieg legislacyjny było zawężenie pojęcia obszaru oddziaływania. Wynika to wprost z uzasadnienia projektu ustawy zmieniającej prawo budowlane, w którym zostało wskazane, że obsza rem oddziaływania obiektu budowlanego będzie obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości).

Co więcej, przedefiniowanie obszaru oddziaływania obiektu rzutuje również na określenie kręgu potencjalnych stron postępowania o pozwolenie na budowę, którymi zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego są: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu. Powyższa regulacja stanowi lex specialis w stosunku do art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego zawierającej ogólną definicję strony w postepowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA z 21.01.2921 r., II OSK 2819/20).

W związku z powyższym, ustalając krąg stron postępowania dotyczącego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, pojęcie własności oraz użytkowania wieczystego należy rozumieć zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Brak jest jakichkolwiek podstaw natury prawnej do rozszerzania statusu strony w rozumieniu art. 28 ust. 2 prawa budowlanego o ograniczone prawa rzeczowe (por. wyrok NSA z 21.05.2020 r., II OSK 2906/19).